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陽春三月正待地產反轉時二三線地產股將成突

2019-11-08 22:42:21来源:励志吧0次阅读

阳春三月 正待地产反转时 二三线地产股将成突破口

我们认为,如果地产继续目前的成交态势,今年2月份将有可能是09年地产复苏火暴以来的一个低谷,由于政策和季节因素,我们对二月份的地产交易情况并不乐观,不过低谷往往也暗示着反转,由于前期市场悲观预期的充分释放及政策调控面临的真空期,三月份楼市交易有望回归正常尽管短期房价盘整的态势仍将继续,而全年单月销售平均增速有望超过20%

低迷中孕育转机

2月份由于春节因素,商品房销售出现了大幅的下滑,我们认为,目前地产市场的悲观预期基本释放,正处于市场信心的调整重塑期从13个重点城市的成交面积看,春节黄金周期间总计成交8万平方米,成交金额为2.23亿元,虽然跌至今年以来的冰点,但是与去年同期比,还是有很大的增幅2009年黄金周期间,上述城市总计成交面积为4.2万平方米,成交金额为1.31亿元,2010年成交金额与面积同比增长分别为90%和70%,这说明,目前楼市成交的动力仍然存在,与2009年初楼市的冰点有着本质的不同从成交金额/成交面积看,13个重点城市的价格2月份比1月份有了一定的回落,不过从单周的数据看,盘整拉锯的态势仍在持续

而政府遏制房价过快上涨的效果在目前看已基本显现出来,今年一月份全国房屋销售价格环比为1.3%,比去年12月的1.5%有所回落从我们统计的结果看,东部二线城市和一线城市整体回落的幅度要大于中西部二三线城市今年1月份,一线城市新房销售价格环比为0.83%,其中深圳的降幅最大,而东部二线城市中,一月份新房销售价格指数为0.34%,与去年12月的1.34%相比,降幅明显中西部二三线城市1月份新房销售价格环比为0.75%,比去年12月的1.03%下降了0.28个百分点我们认为,由于银根收紧,开发贷款和个人贷款在未来强势增长的可能不大,在资金来源上,规模的缩小也将制约地产投资增速的强劲增长

我们认为,虽然成交一直低迷,但转机或许就在眼前从近5年的销售数据看,一二月份都处于全年较低的水平,而三月份一般可视作乍寒回暖的转机除去08年市场的大幅回调,05年以来,地产销售的转暖和提升一般都出现在三月份除了历史规律外,我们还认为,三月份较宽松的政策环境,也为销售的回升提供了支持,在目前紧缩政策效应初显,未来悲观预期基本释放的情况下,消费者意愿的回升和政府加大供给力度也将促进地产市场的稳定

房价盘整的可能较大

销售的疲软也使部分城市的库存去化速度放缓,截至目前,上海、深圳、杭州等地的动态去化速度分别跃升至9周、46周和27周,而其他重点城市的去化速度也在放缓,不过与08年比,仍在一个较低水平上如果单月销售速度能恢复至15%左右,则库存去化速度仍会继续加快短期内,由于信心尚未恢复,新开工面积不会出现大幅上涨,我们不排除继续回调的可能

目前政府出台的政策都是针对高房价,抑制房价过快上涨成为政策的出发点和落脚点,由于房价下跌对地产投资有很强的抑制作用,从主观上讲,在当前经济形势仍然复杂的情况下,政府不愿意看到房价大幅下跌的局面而是否能抑制过快上涨的态势,还需要综合权衡多种手段如果单有信贷的控制而没有实际加大供给,未来房价还会重拾上行的态势,毕竟经过大规模的信贷扩张,股票和地产将是消化这些资金的重要渠道

目前一线城市房价泡沫化的倾向已比较严重,而中西部城市的泡沫化还在继续,如果政府加大提供保障房、廉租房,并且采取严厉的手段打击销售中的违规行为,房价继续上升的态势会有所缓解,不排除在银行和政府严控的措施下,一些财务实力一般的开发商采取降价策略,这在深圳、广州以及一些东部重点城市有所可能而对于北京、上海,我们认为,即使在最坏的情况下,出现滞涨的可能会更大

二三线地产面临机会

虽然很多地产公司的股价与NAV相比出现了20%以上的折让,但这并不意味着目前是投资地产股的良好时机由于未来还有不确定性,并且房地产业可能会一直处于偏紧或中性的调控周期内,地产公司今年要想获得利润的大幅增长有一定的难度,即使以二线城市为开发重点的地产公司也将面临竞争愈加激烈的情况不过,由于一线城市可供开发的面积相对有限,加之地价不断上涨,不排除今年房价继续上涨的可能,因此那些主业在二三线城市同时在一线城市也有部分业务的开发商业绩增长相对会稳定

由于行业面临的大环境仍未有大的改观,我们认为未来地产业整体投资的机会不大,投资者可以结合区域热点及有关题材,选择二三线城市为重点的上市公司,如中南建设、京能置业、荣盛发展等

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